根据最新政策，2024年在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。而对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。必须要格外注意的是，在实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。正常的情况下，购买二套房的首付比例不能低于40%，而在限购城市更高一些，比如在北京贷款购买二套房，二套房首付款比例应不低于70%。
在购买二套房时，有必要了解二套房的认定标准，以避免违规操作。以下是几种常见的二套房认定情况：
1. 父母名下有住房，以未成年子女名义再购房：根据新的政策，共同生活的亲属包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也被划为家庭范畴。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。
2. 未成年时名下有房产，成年后再贷款购房：根据银行的“认贷又认房”规定，如果未成年时的房产没有贷款，再申请房贷不算二套房。但如果在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，并且在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。
3. 个人名下有全款购买的住房，再贷款购房：过去只“认贷”的情况下，这样的一种情况不算二套房。但如果加了“认房”，虽然没有贷过款，但只要在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。
4. 个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房：银行对二套房的认定是“认房又认贷”，即使贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有一点住房，但因为之前有贷款记录，再申请房贷也会被算作二套房。
5. 头次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款：公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，头次申请公积金贷款也会被算作二套房。
6. 婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起：小两口结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第2套房。
7. 婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房：只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。这使得很多试图通过“假离婚”来规避二套房新政的想法也付诸东流。
1. 了解政策：购买二套房前，建议了解当地的政策。通过政策能确定自己是不是具备购买二套房的资格，以及要准备多少首付款以及税费等。做好充足的准备，购买二套房也能更加顺利。
2. 了解需求：购买二套房前，还应该清楚自己的需求。通过你自己的目的选择正真适合的二套房，比如购买改善型住房，可以再一次进行选择面积大一些，并且小区环境好一点的房子。每个人购买二套房的目的不同，有的是为了改善居住条件，有的是为了方便孩子上学或工作，只有了解了目的之后，才能选购合适的房屋。
购买二套房有必要了解有关政策和认定标准，以避免违规操作。同时，通过你自己的需求选择正真适合的二套房，做好充足的准备，购买二套房也能更加顺利。
